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Das Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt

Die Sparmöglichkeiten in Deutschland haben sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten stark verändert. Klassische Anlagemöglichkeiten wie das Sparbuch oder der Bundesschatzbrief bringen kaum noch Zinsen. So ist es auf diese Weise oftmals sogar schwierig, zumindest die Inflation auszugleichen. Außerdem ist das Niveau der staatlichen Rente abgesenkt worden – stattdessen wird nun verstärkt eine private Vorsorge eingefordert.

Bei vielen Anlegern sind daher in den letzten Jahren Immobilien in den Fokus gerückt. Dabei wird keineswegs nur Wohnraum für den Eigenbedarf gekauft, sondern auch klassische Renditeobjekte erfreuen sich immer stärker auch bei Privatpersonen großer Beliebtheit. Mehrfamilienhäuser bieten in diesem Zusammenhang eine Reihe an Vorteilen – aber auch Risiken.

Die Vorteile von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekt

Die Immobilien- und Mietpreise sind in den letzten Jahren in den meisten Regionen angestiegen. Eine Investition in ein Mehrfamilienhaus bringt daher grundsätzlich einige Vorteile mit sich:

  • Schutz vor der Inflation: Experten gehen davon aus, dass auch Privatanlieger Renditen erzielen können, die deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen.
  • Regelmäßige Einnahmen: Die einzelnen Wohnungen können vermietet werden und sichern so ein regelmäßiges Einkommen.
  • Risikostreuung: In einem Mehrfamilienhaus leben immer mehrere Mietparteien. Dadurch wird die Gefahr reduziert, dass es zu einem Totalausfall der Mietzahlungen kommt. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus ist die Gefahr hingegen deutlich größer.
  • Sicherheit für Bankdarlehen: Mehrfamilienhäuser können daher gut als Sicherheit für ein Bankdarlehen dienen. Im Idealfall können Zins und Tilgung dann durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.
  • Interessante Form der Altersvorsorge: Im Alter kann eine der Wohnungen selbst bewohnt und die Rente durch die Mieteinnahmen der anderen Wohnungen ergänzt werden.
  • Mögliche Steuervorteile: Zu Beginn können die Zinszahlungen, die Verwaltungskosten und die Abschreibungen die Einnahmen aus den Mietzahlungen übersteigen. Dies muss nicht zwingend eine schlechte Nachricht sein. Denn die Verluste können steuerlich geltend gemacht werden und reduzieren dann die Steuerlast auf andere Einkünfte. Aber Achtung: Langfristig sollten sich ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt immer selbst tragen und nicht als reines Steuersparmodell fungieren.

Darauf muss beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt geachtet werden

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen möchten, sollten Sie sich allerdings bewusst sein, dass es sich keineswegs um eine vollkommen risikofreie Anlagemöglichkeit handelt. Die Zinsen für Festgeld beispielsweise mögen niedrig liegen – sie sind dafür aber auch garantiert.

Die Rendite bei der Investition in eine Immobilie kann allerdings sehr schwankend sein – und auch im negativen Bereich landen. Vor dem Kauf sollten Sie sich daher genau über das Mehrfamilienhaus informieren. Zu den relevanten Punkten zählt beispielsweise:

1. Der Zustand der Immobilie – Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird sollte stets der aktuelle Zustand der Bausubstanz bekannt sein. Dazu gehört auch ein Plan, wann zukünftig welche Sanierungen und Renovierungen notwendig sein werden. Für einen Laien ist der Zustand eines Mehrfamilienhauses teilweise nur schwer zu erkennen. Es empfiehlt sich daher, einen Bausachverständigen zu engagieren, der ein detailliertes Gutachten anfertigt.

Tipp: Sanierungen kosten zunächst Geld, steigern aber im Laufe der Zeit die Erträge und den Wert eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt. Zudem gibt es in vielen Bereichen – beispielsweise der energetischen Sanierung – staatliche Fördertöpfe. Wer diese clever nutzt, kann die Rendite der Investition teilweise stark steigern.

2. Die konkrete Mietsituation – Wichtig ist zudem zu wissen, wie viel Leerstand es in der Vergangenheit gab, wie viele Wohnungen aktuell vermietet sind und wie hoch die Mieteinnahmen tatsächlich sind. Denn natürlich gilt: Nur wenn für die Wohnungen auch eine Nachfrage besteht, ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses eine gute Investition.

3. Die Lage – Insgesamt steigen die Mieten und Immobilienpreise in Deutschland zwar konstant an. Dies gilt aber nicht für alle Regionen und Gebiete. So ist die Situation in großen Städten momentan für Immobilienbesitzer sehr komfortabel. Auf dem Land hingegen ist es oft eher schwierig, neue Mieter oder einen Käufer zu finden – weshalb der Wert eines Mehrfamilienhauses dort auch schnell sinken kann. Selbiges gilt für bestimmte Stadtviertel. Die Lage spielt beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt daher eine zentrale Rolle.

4. Die allgemeine Mietsituation – Dazu gehören beispielsweise Zahlen über die Einwohnerentwicklung einer Stadt und geplante Neubauprojekte. Im Idealfall lässt sich dann in etwa prognostizieren, wie sich der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren entwickeln wird.

5. Die Zufriedenheit der Mieter und akute Probleme – Um Probleme im Zweifelsfall schnell angehen zu können, empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf in Erfahrung zu bringen, welche Streitigkeiten in der Hausgemeinschaft existieren und ob es Punkte gibt, mit denen die Mieter nicht einverstanden sind.

Risiken bei einem Haus als Renditeobjekt

Grundsätzlich lohnt es sich aufgrund der Zinsentwicklung in Deutschland sicherlich, über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachzudenken. Allerdings sollten die bereits erwähnten Vorteile immer mit den Risiken eines solchen Investments abgewogen werden. Dazu gehören:

1. Unvorhersehbare Entwicklungen in der Nachbarschaft – Wird beispielsweise in der Nähe des Hauses eine Großbaustelle eröffnet, kann dies zu Mietminderungen und sogar dem Verlust von Mietern führen. Potentielle Nachfolger sind aber schwer zu finden, wenn der Baulärm jedes Gespräch erstickt.

2. Die Renditeberechnung ist unsicher – Niemand kann in die Zukunft schauen und etwa den künftigen Leerstand exakt prognostizieren. Selbiges gilt für die Höhe der Mieteinnahmen und der notwendigen Sanierungsausgaben. Von daher basieren die Renditeberechnungen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt immer nur auf Annahmen. Diese können eintreffen oder auch nicht. Im Vorfeld der Investitionsentscheidung sollte daher immer auch ein Worst-Case-Szenario durchgespielt werden.

3. Durststrecken müssen durchgestanden werden – Es kann immer mal vorkommen, dass gleich mehrere Wohnungen statt nur einer Wohnung eine zeitlang nicht vermietet werden können – oder die dort lebenden Mieter vorübergehend nicht zahlen. Die Kalkulation sollte daher immer einen Sicherheitspuffer beinhalten, um solche Durststrecken problemlos überstehen zu können. Selbiges gilt, falls viele teure Sanierungsarbeiten auf einmal notwendig werden. Damit ist aber auch klar: Mehrfamilienhäuser sind eine langfristige Anlageform. Wer jährlich auf eine bestimmte Summe an Gewinn angewiesen ist, sollte sein Geld daher besser woanders anlegen.

Fazit: Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekt haben viele Vorteile

Ob der Kauf einer solchen Immobilie ein gutes Investment ist, hängt immer von zwei Faktoren ab: Zustand und Lage des Objekts sowie der finanziellen Situation des Käufers. Die Entscheidung muss daher im Einzelfall getroffen werden. Generell lässt sich aber sagen, dass die Vorteile die Risiken oftmals durchaus deutlich überwiegen können.


Mehrfamilienhaus Kaufen Berlin | M. Always
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